Um dos temas que frequentemente gera dúvidas entre os contribuintes está relacionado aos imóveis. As perguntas variam desde como declarar um imóvel no Imposto de Renda até como reportar transações como compra, venda e ganhos com aluguel para a Receita Federal. A Agência Brasil entrevistou Deypson Carvalho, professor de Ciências Contábeis do Centro Universitário do Distrito Federal (UDF), para esclarecer essas questões.
No caso de ganhos com aluguéis, quem é obrigado a declarar e como proceder?
“Algumas pessoas têm no aluguel de imóveis sua fonte principal ou secundária de renda. Quando se trata de prestar contas ao Fisco, surgem dúvidas frequentes”, disse o ouvinte José Daladier em sua pergunta: “Eu tenho um imóvel alugado do qual recebo aluguel mensalmente. Eu devo declarar essa renda? E, se sim, como devo proceder?”
Deypson Carvalho explicou que se o contribuinte está obrigado a declarar o Imposto de Renda, deve incluir os ganhos com aluguel. Ele especificou que os rendimentos provenientes de aluguéis pagos por pessoas jurídicas devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Já os aluguéis recebidos de pessoas físicas devem ser relatados na ficha de “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”, desde que o contribuinte esteja obrigado a entregar sua declaração ao Fisco.
No caso de aluguéis recebidos de pessoas físicas, Carvalho mencionou a necessidade de preenchimento mensal do carnê-leão. “Em 2022, o limite de isenção na tabela progressiva mensal era de R$1.903,98. Portanto, sempre que o aluguel mensal superar esse valor, o contribuinte deve preencher o carnê-leão para o respectivo ano-calendário de 2022”, acrescentou.
Os dados do carnê-leão são cruzados com a declaração anual do Imposto de Renda. Em caso de divergência, a Receita Federal retém a declaração em malha fiscal até que o contribuinte faça a correção por iniciativa própria ou por intimação.
Como declarar corretamente a compra de imóveis?
Além do aspecto emocional de ter uma casa própria, a compra de um imóvel envolve procedimentos burocráticos que também se estendem à Declaração do Imposto de Renda. “Nesse contexto, surgem dúvidas sobre como declarar o bem”, disse o leitor Evonir Vieira da Silva. “No ano passado, adquiri um apartamento por R$140 mil com dinheiro que ganhei. Preciso declarar o apartamento este ano? Haverá algum valor cobrado por tê-lo adquirido?”
Deypson Carvalho esclareceu que todos os imóveis adquiridos durante o ano de 2022 devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração de Imposto de Renda 2023 pelo custo de aquisição, ou seja, pelo valor efetivamente pago na transação. Ele destacou que, no caso de financiamento bancário, as parcelas pagas até 31/12/2021 e 31/12/2022 devem ser somadas na ficha de “Bens e Direitos”.
O professor ressaltou que não há imposto a ser pago no momento da aquisição do imóvel. A tributação só ocorrerá se o imóvel for vendido futuramente por um valor superior ao seu custo de aquisição.
A questão do custo gerou uma pergunta da leitora Lilia Dalva sobre a falta de atualização do preço dos imóveis para efeito de imposto. Carvalho confirmou que, de fato, o valor de aquisição do imóvel não é atualizado, exceto em casos específicos como aquisição parcelada, reformas incrementais pós-aquisição e gastos durante a construção do imóvel.
Como declarar imóveis financiados ou com empréstimo consignado?
Se o imóvel foi adquirido por meio de financiamento, Carvalho explicou que ele deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos” pelo custo de aquisição, somando as parcelas pagas até a data-base da declaração do Imposto de Renda. Ele esclareceu a diferença entre financiamento imobiliário e empréstimo consignado, indicando que este último deve ser informado na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.
Na situação em que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) foi utilizado para pagamento de parte do imóvel ou das prestações do financiamento, o valor do FGTS recebido deve ser incluído na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O valor pago ao vendedor do imóvel ou ao agente financeiro deve ser somado ao custo de aquisição do imóvel na ficha de “Bens e Direitos”.
Como declarar a compra de um imóvel em conjunto?
Carvalho explicou que a compra de um imóvel por um casal pode ser informada de três maneiras na Declaração do Imposto de Renda: (1) informando o imóvel na ficha de “Bens e Direitos” apenas na declaração de um dos CPFs do casal, com menção na declaração do outro CPF pelo valor de R$0,01; (2) informando 50% do imóvel em cada uma das declarações separadas; ou (3) optando pela declaração conjunta, onde todos os bens adquiridos pelo casal são listados na ficha de “Bens e Direitos” do titular da declaração.
Como declarar a venda de imóveis?
No caso da venda de um imóvel, Carvalho orientou que o contribuinte deve realizar a baixa do imóvel na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração do Imposto de Renda, informando os detalhes da venda no campo “discriminação” e excluindo simultaneamente o valor do imóvel na situação em 31/12/2022.
Ele mencionou a necessidade de preenchimento do Demonstrativo de Ganhos de Capital (GCAP) até o último dia do mês seguinte à venda do imóvel, disponível no site da Receita Federal. O GCAP realiza a apuração do imposto devido, dos rendimentos sujeitos à tributação e da parcela isenta, além de permitir a emissão do documento de pagamento do imposto e a importação das informações para a declaração do Imposto de Renda.
Carvalho destacou que, se a venda do imóvel foi parcelada, essa condição deve ser informada no GCAP para diferir proporcionalmente o ganho de capital. Ele também explicou que é possível abater o imposto a ser pago se o dinheiro da venda for usado para comprar outro imóvel dentro de 180 dias.
No caso da leitora Rita Amaral, que vendeu um imóvel em outubro do ano passado e comprou outro na planta, Carvalho afirmou que o GCAP leva em conta essa situação, considerando a isenção do IR sobre o ganho de capital da venda de imóveis residenciais, independentemente da virada do ano.
Em relação à declaração de IR, Carvalho recomendou a baixa do imóvel vendido em 2022 na ficha de “Bens e Direitos”, mencionando os detalhes da venda na “discriminação” e excluindo o valor do imóvel na situação em 31/12/2022.
